La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas dispone que podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total del valor de transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda. A modo de recordatorio, los requisitos para que pueda aplicarse la exención por reinversión son los siguientes:

a) El contribuyente debe transmitir su vivienda habitual, entendiendo como tal la vivienda habitual en el momento de la transmisión o aquella que hubiera tenido tal carácter hasta cualquier día de los dos años previos a la transmisión.

b) El contribuyente debe reinvertir el importe obtenido en la transmisión para adquirir otra vivienda habitual. Si la vivienda transmitida fue adquirida utilizando financiación ajena, se considera, a estos efectos, como importe obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. 

c) En caso de que la reinversión se realice parcialmente, la ganancia patrimonial quedará únicamente exonerada de forma proporcional al importe reinvertido.

El tema de la financiación ha sido discutido enormemente por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Para clarificar esta cuestión, el Tribunal Supremo en un auto del 9 de julio de 2019, ha admitido a trámite el recurso nº 1059/2019 y se va a pronunciar acerca del significado “cantidad reinvertida”.

A modo de resumen, lo que se va a dilucidar es si la subrogación en un préstamo hipotecario formalizado por el propietario anterior puede entenderse como “cantidad reinvertida”. Es evidente que para la Agencia Estatal de la Administración Tributaria no lo es y, que por ejemplo, en este supuesto únicamente admitió la parte del precio abonada en metálico en el momento de la compra. El criterio de la Administración se basa en identificar la reinversión como un puro traslado material del flujo monetario de un origen a un destino predeterminado. Es un criterio se aleja del concepto económico de inversión.

Por el contrario, la  sentencia de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 10 de julio de 2018  (JUR 2018, 298560), indicó que «resulta obvio que la norma no condiciona la exención al origen o procedencia del dinero invertido, máxime cuando tal inversión no es cuestionable como realidad, sin tener que sujetarse al préstamo concedido como origen; la norma en este punto no establece ningún tipo de restricción en cuanto a su procedencia y condiciones para su concesión, pudiendo, como acertadamente afirma la demandante, consistir o no en financiación ajena, por lo que hay que estar con la premisa de la que parteen cuanto a que, partiendo del carácter fungible del dinero, es suficiente con que la cantidad previamente abonada por la nueva vivienda, precio más gastos, sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ello por la afección de la ganancia al pago de la nueva».


¿Qué pasa entonces con la exención por transmisión de vivienda habitual?

Expuestas estas dos posturas totalmente antagónicas, debe de ser el Tribunal Supremo el que aclare cuál es la interpretación correcta. Como siempre que nos encontramos ante esta situación lo que toca ahora es preguntarse qué se puede hacer. La respuesta es clara: todos aquellos que no se hayan aplicado la exención por reinversión pudiendo hacerlo siguiendo la doctrina, entre otros, del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, deben de iniciar el procedimiento de rectificación de la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y pedir la devolución de ingresos indebidos.


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