Aclaramos algunos aspectos relativos a la tributación de la venta de un inmueble y su plusvalía en la Declaración de la Renta.

Como de todos es sabido, la venta de un inmueble tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como ganancia patrimonial. El importe de la ganancia patrimonial se calcula siempre por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.

 

¿Cuál es el valor de transmisión? La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece el siguiente método de valoración:

“El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado”.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Cuando la transmisión hubiere sido a título lucrativo se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.”

 

La norma es clara: hay que deducir siempre los impuestos pagados en la venta, entre los que se encuentra la plusvalía municipal. Ahora bien, en la práctica puede ocurrir por ejemplo que vendamos una finca a lo largo del mes de Diciembre y que el Ayuntamiento correspondiente no nos notifique la liquidación de la plusvalía hasta el año siguiente. Desde un punto de vista literal, no podríamos tomar en consideración la plusvalía pagada, ya que es un tributo pagado el año siguiente al de la venta. Pero, si esto es así, no nos podríamos deducir la plusvalía pagada. Evidentemente, nos la podríamos deducir ya que, caso contrario, no se respetaría el principio de capacidad económica.

Se pueden dar dos supuestos en la práctica:

  1. Que se notifique la plusvalía antes del mes de Junio del año en el que efectúa la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: En este caso, se podría consignar el importe del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  2. Que se notifique la plusvalía después del mes de Junio: En este caso, ya habrá transcurrido el plazo para declarar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. No me podría deducir el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio siguiente. Lo que habría que hacer una rectificación de la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e incluir el impuesto pagado.

 

En este sentido se ha manifestado la Dirección General de Tributos, en la Consulta vinculante núm. V2522/18, donde señala textualmente: 

 “A su vez, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente:

1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

  1. a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
  2. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

  1. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

Por tanto, y conforme con la regulación normativa expuesta, cabe señalar que el pago de la liquidación del IIVTNU en un período impositivo posterior al de la transmisión de los inmuebles objeto de consulta (efectuadas estas en 2018) no puede tener incidencia alguna en la liquidación del IRPF del período en el que se realice aquel pago, pues su incidencia se produce a través del valor de transmisión (minoración como gasto) en la determinación del importe de la ganancia patrimonial obtenida en 2018 por la transmisión del inmueble.

Respecto a los gastos de agencia inmobiliaria incurridos para proceder a la venta de un inmueble, en cuanto inherentes a la transmisión, su incidencia se produce también a través de su deducibilidad del valor de transmisión en los términos de los artículos 34 y 35 transcritos.

En consecuencia, en la declaración del IRPF del período impositivo 2018, al estar pendiente de liquidación el IIVTNU, el valor de transmisión se determinará sin tomar en consideración dicho impuesto.

Posteriormente, podrá regularizar la situación tributaria correspondiente a la declaración del Impuesto por el período impositivo 2018 (minorando del valor de transmisión inicialmente declarado, el importe de la liquidación del IIVTNU) instando el consultante la rectificación de la autoliquidación, tal como establece el  artículo 120.3   de la  Ley 58/2003, de 17 de diciembre  (RCL 2003, 2945).”

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